住宅ローンを検討されている方なら【フラット35】という言葉を耳にしたことがあると思います。私も物件を見ている最中に不動産の担当から、「この物件はフラット35に適用してます」と言われたことがあります。当初は何のことだかわからないまま話を聞いていましたが、希望の物件が決まった今はフラット35で審査をしました。フラット35とはどういったものなのか、わかりやすく解説したいと思います。
フラット35とはなにか
住宅金融支援機構と民間金融機関が提供する最長35年の全期間固定金利の住宅ローンです。借入時に返済終了までの金利が確定するので返済プランが立てやすくなります。フラット35のほかにも、質の高い住宅にはフラット35Sというものがあります。省エネルギー性や耐震性などを備えている住宅を購入する際はフラット35Sが適用され、金利を一定期間引き下げることができます。
フラット35の特徴
ずっと固定金利の安心
借入時にローン返済が終了するまでの金利と返済額が確定します。安定した資金計画を立てたい方にはぴったりです。
保証人は不要、繰上返済の手数料は無料
保証人は必要ないので、両親や配偶者のことを気にしなくて大丈夫です。また、繰上返済や返済方法の変更をする際の手数料は発生しません。
新機構団体信用生命保険制度がある
もしもの場合に備えて、「新機構団信」（身体障害保障特約・高度障害保険金不担保特約付団体信用生命保険）や「新3大疾病付機構団信」（身体障害保障特約・3大疾病保障特約・介護保障特約・高度障害保険金不担保特約付団体信用生命保険）に加入ができます。
簡単にまとめると、
■「新機構団信」に加入した人が次のいずれかに該当した場合、保険金が支払われます。（ローン返済が無くなります）
・保険期間中に死亡したとき
・保険期間中に身体障害者福祉法に定める障害の級別が1級または2級の障害に該当し、身体障害者手帳の交付があったとき
■「新3大疾病付機構団信」に加入した人が次のいずれかに該当した場合、保険金が支払われます。（ローン返済が無くなります）
・保険期間中に「新機構団信」と同じ内容に該当したとき
・保険期間中に悪性新生物（がん）と診断確定されたとき
・保険期間中に急性心筋梗塞を発病し、初めて医師の治療を受けた日から60日以上、労働の制限を必要とする状態が継続したと医師に診断されたとき
・保険期間中に急性心筋梗塞を発病し、治療を直接の目的として病院または診療所で手術を受けたとき
・保険期間中に脳卒中を発病し、初めて医師の治療を受けた日から60日以上、言語障害、運動失調、麻ひ等の他覚的な神経学的後遺症が継続したと医師に診断されたとき
・保険期間中に脳卒中を発病し、治療を直接の目的として病院または診療所で手術を受けたとき
フラット35Sの対象となる住宅とは
フラット35Sの対象となる住宅を購入する場合、金利が一定期間引き下がります。その条件は次の6つのうち、いずれか1つ以上の基準を満たす住宅であることです。
省エネルギー性
（1）認定低炭素住宅
（2）一次エネルギー消費量等級5の住宅
（3）性能向上計画認定住宅（建築物省エネ法）
耐震性
（4）耐震等級（構造躯体の倒壊等防止）3の住宅
バリアフリー性
（5）高齢者等配慮対策等級4以上の住宅
（共同建て住宅の専用部分は等級3でも可）
耐久性・可変性
（6）長期優良住宅
こうして見るとちょっと難しいと思ってしまいますが、私の場合は購入する物件のお風呂に縦の手すりがついていたことでフラット35Sが認められました。（購入前に取り付けてもらうのもアリみたいです）
フラット35、フラット35Sの金利
フラット35の金利
融資率が9割超えになると、金利がかなり高くなります。できれば1割以上の頭金を用意するのがベストではありますが、契約時の諸費用が200～300万円はかかってしまうのでなかなか難しいですよね(;^_^A とはいえ、過去に比べると金利は下がっています。銀行によってもパーセンテージが変わるのでその時に安い金利の銀行を選びましょう。
フラット35Sの金利
フラット35Sが適用される場合は、はじめの10年間または5年間の金利が0.25％下がります。
審査の通りやすさ
住宅ローンは一般的に年収の5倍くらいの金額しか組めないといいます。私は年収400万円以下ですが、フラット35Sで4100万円のローン審査が通りました。年収の10倍以上の金額を借りることができたのはフラット35だったからです。金利は高くなりますが、普通のOLでもかなりの金額を借りられたので審査は通りやすいと思います。もし、希望の金額が年収の5倍以上だった場合は、フラット35で借りられる物件で探したほうが良いと思います。一生に一度の大きな借金です。妥協して安い物件を購入して後悔するより、高くても気に入った物件をフラット35で購入したほうが楽しい生活になるのではないでしょうか(*^-^*)
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